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【精品】房地产可行性研究报告

编辑:书村网 发布时间: 2014-12-18

第1篇:XX市XX小镇房地产开发项目可行性研究报告

XX市XX小镇房地产开发项目规划用地位于XX市XX区北部,XX北路东侧,规划用地面积66570m2。

规划用地北侧紧邻XX城区主要道路—XX路,西侧临近XX北路,东侧、南侧为棚户区。

规划地块交通区域位置优越,周边紧邻XX路、XX北路等城市主干道。规划区南侧的规划路作为城市次干道,既能为小区提供丰富的城市界面,又能使小区与外界交通联系快捷方便。

XX市XX小镇房地产开发项目规划将是一个布局合理、设施完善、使用方便、具有现代化气息的生态式居住小区。本小区占地66570 m2,购置土地费用5000万元,计划总投资27669万元,规划建设高层住宅7栋,多层住宅13栋,临街为2层商业门市。规划建筑面积共计123700m2,其中高层55360 m2,多层46470m2,车库2505 m2,商业19365m2。经分析论证认为,该项目符合XX市城市发展规划,项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备,周边公用配套条件较好;工程规划符合城市居住区规划设计规范,建筑以及户型设计方案优秀;各项费用取费全面、合理,符合当地工程造价一般水平,住房价格合理、比价优势明显;项目建成后,可解决和改善城市居民的住房需求,加快推进城市化进程,都将起到积极地推动作用。通过以上分析,项目切实可行。

一、房地产新政有利于房产稳定发展

从20xx年起,国家为拉动经济,扩大内需,出台了以房地产为支柱产业的经济政策,房地产业在经历了20xx年的低谷后,终于迎来了黄金发展时期。目前我国城镇居民人均居住面积13.6平方米,与建设小康社会要求人均居住面积20—30平方米相比,其差距是十分明显的,所以房地产业有着广阔的发展空间。

据世界银行统计资料显示,人均GDP达到600-800美元时,住宅产业将进入高速增长阶段。20xx年我国人均GDP为830美元,20xx年达到了870美元,20xx年达到1000美元,住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此,未来几年,随着GDP的进一步增长,以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。

目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力,也正是增加住房消费的良机。另一方面,作为国家支柱产业的房地产业,为国家的GDP增长贡献了1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。

2、2014年的房地产调控拉开帷幕,楼市各项政策持续收紧。然而,在投资渠道不足的大背景下,房地产开发市场依然走红,房地产开发贷款连续11个月保持增长态势,楼市已成为资金“蓄水池”。

国家统计局数据显示,201x年1至11月,房地产开发企业资金来源63220亿元,同比增长31.2%。其中,国内贷款11245亿元,同比增长25.0%。房地产开发企业资金来源中个人按揭贷款达到7937亿元,同比增长13.2%。

从单月数据看,随着调控的不断深入,房地产开发企业新增国内贷款同比增速呈现大幅波动,但较去年同期只升不降。

201x年4月,有关部门出台房地产调控政策。1至5月,房地产开发企业资金来源中的新增国内贷款同比增速高达43.6%。随着调控的深入,1至6月房地产开发企业新增国内贷款同比增速降至34.5%,但在下半年又有所回升。10月房地产开发企业新增国内贷款重新突破千亿大关,达到1044.72亿元,同比增长18.83%。

201x年4月18日---中国国家统计局数据显示一季度房地产开发投资继续保持逾30%的高增长,数据显示,全国1-3月完成房地产开发投资8,846亿元人民币,同比增34.1%;房屋新开工面积39,842万平方米,同比增长23.4%。

8.买房,购房,装修论坛,房中国平安证券研究所房地产行业研究员李晓东表示,银行在房地产资金链中扮演着重要角色。目前,仅国内贷款和个人

按揭贷款两项就占房地产开发企业资金来源的30%以上,加上其他名目的贷款,占比将更高。

李晓东说,从结构上看,新增国内贷款多流入到大中型房地产企业,这些企业是靠规模扩张来赚钱。因此,今年房地产开发企业资金更多地流向了房屋建设领域,未来一段时间房屋供给将有所加大。

二、住宅小区的建设新理念

住宅小区是现代化城市的细胞,它的建设与城市的发展密切相关,一方面,住宅小区的建设受到城市发展条件的制约,要紧紧围绕着现代化城市的标准进行建设;另一方面,住宅小区的建设反过来又会促进城市的发展,并为之带来巨大的经济效益、社会效益和环境效益。

城市化以及随之而来的现代化城市是人类社会生产力发展到较高水平的产物。伴随着社会进步和城市的发展,住宅小区的建设理念也在不断发生变化。

(一)人们家居理念的变化。

我国改革开放20年来国民经济迅速发展,人民生活水平不断提高,城市环境不断改善,人们的消费观念也发生了深刻的变化。人们家居理念由原来的“安置型”向“舒适型”过渡。人们对住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒适,更加个性化,要求其更符合现代化节奏。对环境则追求回归自然、追求美的和谐与统一。对住宅配套设施的要求也向更加齐全、方便、安全发展。随着经济的发展和城市的进步,居家理念已由“安居”向“小康”发展。

(二)家庭模式和结构的变化,对居住理念和行为产生了深刻的影响。

改革开放以来,我国家庭规模和家庭结构都发生了很大变化,家庭平均规模不断缩小,到1995年统计,我国城镇人口户均已下降到3.3人/户,近几年家庭还日益出现核心化趋势。由于住宅是家庭的载体,所以家庭规模及结构的变化必然引起人们对住宅需求的变化。例如,购房者趋于年轻化,知识化,他们更关注住宅的高品位,对居住空间要求更加现代、实用、合理,功能更完备。比如,在功能配备上希望住宅能更好满足网络化通信的要求,要求居住区能有更加浓郁良好的文化氛围,以及要求更加智能化、方便、迅捷的物业管理服务等等。 

(三)商品房价值观的变化。

自1980年小平同志提出住房要走商品化的路子以后,我国在住房制度改革方面已进行了许多探索与实践。1998年7月国务院(1998)23号文件提出了深化城镇住房制度改革的指导思想和基本原则,并明确指出了“停止住房实物分配,逐步实现住房分配货币化;适应和完善住宅供应体系;发展住房金融;培育和规范住房交易市场”的改革目标。这项新政策的出台,对人们的住房观念产生了较大的影响,住宅商品市场也得以快速发展和成熟,住宅商品的生产建设纳入到市场化运行的轨道。居住者在住宅选择上,可以更加自由地依据自身的购买目标、生活品味、家庭特点及收入水平来选择。住宅商品的价值取向也在更高更好的层面上得到拓展,走向差异化,多元化。

(四)开发商建设理念的变化。

顺应住宅商品化的趋势,开发商的建设理念也在向更高水平发展,传统的“产品观念”正在走向“市场营销观念”和“社会营销观念”;开发商已从过去纯粹的产品生产者转变为居民居住生活的构筑者。当前“以人为本”,“可持续发展”,将物质、文化、科技等等融为一体,已成为众多开发商的不懈追求。

XXXX地产开发公司凭借良好的社会信誉和多年的房地产运作经验,在项目运作中拥有优势,,其经营理念“**地产,诚信百年”在XX地区树立了诚信的榜样,从而使该项目在社会上建立了良好的品牌优势。XXXX小镇项目又是XXXX地产开发公司在XX开发的一个重点项目,公司有信心有理由把她做成一个优良工程、精品工程。

 

第2篇:金陵锦城项目可行性研究报告

一、项目概述

20xx年,金陵新家源集团房地产开发有限有限公司(以下简称“新家源房地产公司”)通过竞卖的方式,获得位于江苏省南京市玄武区孝陵卫约500亩地块一宗。20xx年下半年,该公司对本地块内的单位和居民进行拆迁安置,目前已完成地质勘察 及“三通一平”并开工建设拆迁居民安置楼,主体工程于20xx年底封顶。为确保开发顺利、销售顺畅,新家源房地产公司组织专业人员和团队进行市场调研和前期策划,并委托进行规划设计。

南京是副省级城市,江苏省省会,国家历史文化名城,国家综合交通枢纽,国家重要创新基地,区域现代服务中心,长三角先进制造业基地,滨江生态宜居城市,亦是2014年第二届夏季青年奥运会举办城市。20xx年全市完成地区生产总值4230亿,同比增长11.5%。全市户籍人口629.77万人,市区户籍人口545.98万人,全市常住人口771.31万人。城市建成区非农业户籍人口460.83万人。先后被评为中国城市综合实力“五十强”第五名、国家园林城市等称号。南京赢得了联合国人居奖特别荣誉奖和20xx年度“中国人居环境奖”,前不久成功获得“全国文明城市”称号,位居20xx年中国最具幸福感城市、中国最具软实力城市、中国最具教育发展力城市行列。

玄武区位于市区东北部。她是南京市最大的中心城区,面积80.97平方公里,人口近43万,境内人文荟萃,古迹众多,风光秀丽,有闻名世界的中山陵、松涛万顷的紫金山、芳菲四季的玄武湖、历经风霜的古城墙,具有融山、水、城、林于一体的独特风貌。区域交通便捷,通讯发达,科研院所众多。改革开放以来,全区经济建设和各项社会事业取得令人瞩目的成绩。全区国内生产总值、财政收入均以较快的速度递增。区域环境面貌发生了较大变化,社会事业蒸蒸日上,居民素质和地区文明程度不断提高。

该项目位于南京市玄武区孝陵卫,具体四至为:东邻罗汉巷,南接南京理工大学,西连胜利村路,北靠宁杭公路,路对面是南京第九中学震旦分校、孝陵卫小学。该项目周边市政设施齐全,已建成路网系统,交通十分便捷。且紧邻南理工、南农大、南航等大学,人文荟萃,区域发展前景良好,发展潜力较大。

该项目总占地面积500亩(约34万平方米),除退红线、道路、绿地、广场外,实际建设用地为300亩(约20.01万平方米)。规划总建筑面积为26.38万平方米,容积率为1.43。绿地率为42%,规划户数2400户,预计总人口6000-8000人。

二、影响房地产行业的主要变化

(一)土地供应政策变化推进地价的进一步上涨。目前,我国加强土地,尤其是耕地的管理,实行了全球最严格的土地保护政策,从严从紧控制建设用地的供应,并进一步规范土地交易市场,严格界定有偿使用与无偿划拨的供地范围,限制协议转让,全面落实经营性土地的“招标拍卖挂牌”出让制度。这些减少土地供应措施的实施,推动了土地价格迅速上升。当然,迅速上升的地价也促进了市场主体---房地产开发企业的优胜劣汰。

20xx年,全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米,比上年下降18.9%;完成土地开发面积23006万平方米,下降19.9%。

中央经济工作会议将20xx年的调控政策前松后紧,继20xx年经来,国家出台的宏观调控政策频率之高,调控力度之大,前所未有,以“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调控措施,紧紧扼住了房地产开发的两大命脉,房贷利率持续涨高,同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机,消除房地产泡沫,保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。

(二)小康社会的建设,保证了房地产需求的稳定增长。人居住宅面积是小康社会的一个主要指标。为改善居民的住宅条件,国家加大中低价位普通商品住房、经济适用住房的建设力度,限制非住宅和大户型住房的建设。

(三)城市化进程加快和消费结构升级,使房地产继续保持较旺的需求。一方面,我国加快城市化建设,城镇房屋拆迁规模较往年不断扩大,居民安置和城市新增人口购房需求旺盛;另一方面,人们随着收入水平的提高,希望改善住宅条件,购置较大面积、更合理户型、更全面功能住宅的需求增长。

(四)信贷紧缩政策直接影响房地产业的发展。一方面,出于对资金效益和风险防范的考虑,银行更愿意支持实力较强、业绩较好、开发资质较高、信誉良好的房地产开发企业。另一方面,银行加息政策及提高个人住房贷款按揭成数等也抑制了部分购房需求。

总体来看,20xx年我国房地产需求增长迅速将低于20xx年,住房价格涨幅呈小幅回落态势。

三、项目建设的必要性

(一)项目建设符合国民经济发展( 书村网 www.mcqyy.com )

当前,我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期,为了促进国民经济的稳步健康发展,必然要求扩大内需,优化消费结构,把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究,房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。南京房地产占GDP的比重还将快速上升,对GDP的贡献率还将逐步增大。

根据国家有关部门的分析和预测,我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变,到201x年,我国城镇居民人均建筑面积将达到26平方米,平均每户拥有一套功能基本齐全的住房,住房消费占整个消费的比重将达到17%,城市化水平将提高到39%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室,力争201x年达到人均建筑面积35平方米,主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大,国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展,将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此,本项目的建设是国民经济发展的需要。

(二) 项目对城市建设将起到促进作用

目前,南京市的人均住宅面积偏小,而且居住条件也比较差,与江苏省住宅与房地产业发展规划存在差距。因此,改善南京市人民的居住条件已经成为南京市政府特别关心的问题之一。同时,随着南京经济的发展和人民生活水平的不断提高,人们对居住环境等方面的要求也越来越高,近年来实施的房地产开发建设就是为了使南京城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

敬贤首府居住小区一期项目符合南京城市建设总体规划,贯彻了 “3+5”城市群建设的发展战略,其对加快城镇化进程,美化城市空间,创造新的城市景观,提升城市品位都具有积极意义。

(三) 解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期,部分行业职工下岗再就业也就在所难免,广开就业渠道,解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力,因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长,以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算,我国GDP每增长1个百分点,全国可新提供80多万个就业岗位,而住宅投资每增加10%,大约可以拉动GDP增长0.5个百分点,则可提供40多万个就业岗位。因此,住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用,而本项目作为南京市重点商品住宅建设项目工程之一,将为增加南京市当地社会就业岗位作出一定的贡献。

 

第3篇:XX房地产项目可行性研究报告

项目背景

这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此,需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时,应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。

1.项目所在区域发展情况

城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响;所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位,所在区域政策、经济及产业环境。

2.项目发起人及发起缘由

项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

3.项目投资的必要性

①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3—5年),在公司发展中的地位(是否核心项目);

②公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;

③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。

项目地块位置及周边现状

1)地块位置:地块所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。 ②宗地现状 1)四周范围;

2)地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;

3)地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;

4)地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;

5)地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;

6)土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;

7)地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容; 地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等。

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